Животът в сграда с повече от един собственик или наемател предполага съвместно използване на редица помещения и пространства, които не принадлежат на никого поотделно, а са част от т.нар. общи части на етажната собственост.
Това са местата, които служат за нормалното функциониране на сградата, осигуряват достъп до отделните жилища и помещения, и са споделени между всички обитатели. Понякога обаче възникват конфликти, когато някой от съседите реши самоволно да загради част от тези общи площи и да ги използва само за себе си. В такива случаи е важно да се знае какви са правата на останалите собственици и какви действия могат да се предприемат.
Какво представляват общите части в една сграда?
Общите части в сграда в режим на етажна собственост са елементите от конструкцията и пространствата, които не могат да се ползват индивидуално. Те включват всички съоръжения и площи, които служат за общо ползване и са неразделна част от сградата – като основи, външни и вътрешни стени, покрив, стълбище, входни пространства, коридори, мазета, тавани, инсталации и дворно пространство. Законът ясно дефинира тези части и указва, че всяка промяна в тяхното предназначение или ползване изисква съгласието на всички съсобственици. Без това съгласие не може нито да се загражда, нито да се преустройва която и да е част от общите пространства.
Кога заграждането се счита за незаконно
Когато един от обитателите на сградата предприеме действия по заграждане на част от коридор, мазе, стълбище или дори двор, без знанието или одобрението на останалите, това се счита за нарушение на закона. Заграждането е незаконно, когато липсва решение на общото събрание на собствениците, няма издадено разрешение за строителство или преустройство от компетентния орган, и когато не е налице пълно съгласие от всички съсобственици. Такава самоволна постъпка често води до ограничаване на достъпа, нарушаване на архитектурната цялост или дори създаване на предпоставки за опасност при евакуация.
Какво можем да направим при подобен случай
Първата стъпка при установяване на незаконно заградено пространство в общата част на сградата е да се потърси диалог със съседа, който го е извършил. В някои случаи това действие може да е плод на неразбиране или недобра информираност, а не на умишлено присвояване.
Ако разговорът не доведе до резултат, е редно случаят да бъде обсъден на общо събрание на етажната собственост. Там може да се вземе решение за връщане на пространството в първоначалното му състояние и, при нужда, да се реши да се подаде сигнал до компетентните органи.
Ако общото събрание се съгласи, може да се изготви писмено оплакване и да се подаде в съответната районна администрация или община. Те имат задължението да извършат проверка на място, да установят фактическата обстановка и да преценят дали има нарушение на правилата за строителство и етажна собственост. При потвърдено нарушение може да се издаде предписание за премахване на заграждането, както и да се наложат административни санкции.
Когато местната администрация не реагира или отказва да предприеме мерки, засегнатите съсобственици могат да се обърнат към Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК), която също разполага с правомощия да разпореди премахване на незаконни постройки или преграждания.
Ако и след този етап нарушението не бъде отстранено, остава възможността за съдебен иск. В такъв случай собствениците могат да се обърнат към гражданския съд с иск за възстановяване на правото на ползване върху общата част, както и за обезщетение при наличие на вреди. Съдебното производство обикновено е последна инстанция, но често се оказва най-ефективният начин за трайно решаване на проблема.
Какви санкции могат да последват за нарушителя
Българското законодателство предвижда административни наказания за онези, които извършват незаконни строителни действия в общите части на сградата. Те включват глоби, задължения за възстановяване на пространството в първоначалния му вид и, при отказ, принудително премахване на обекта.
Санкциите могат да варират според степента на нарушението и вида на застрояване. В по-сериозни случаи могат да се търсят и наказателни отговорности, особено ако има нанесени щети или застрашаване на живота и здравето на останалите обитатели.
Значението на активната позиция на собствениците
Много често такива проблеми възникват и се задълбочават поради бездействие или апатия от страна на останалите съсобственици. Затова е изключително важно всички обитатели да бъдат информирани за правата си, да участват активно в общите събрания и да реагират своевременно при установени нарушения. Самоуправството в рамките на етажната собственост не само създава напрежение, но и подкопава сигурността и правната уредба на съвместното съжителство.
Вижте още как да оцените имота си и разберете как се прави данъчна оценка на имот.
Коментари